Register| Login

Những kiến thức cơ bản dành cho Sale bất động sản. Dưới đây là tóm tắt những nội dung dành cho các bạn Sales làm quen nhanh với lĩnh vực bất động sản. Thông tin sẽ được hoàn thiện mỗi ngày và mong được sự đóng góp ý kiến của mọi người. 

1/ PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN

Căn hộ chung cư

  • Chung cư được định nghĩa là khu nhà (có thể là một hay nhiều khu) bao gồm nhiều các hộ gia đình sinh sống. Trong các khu nhà chung cư được bố trí nhiều các căn hộ được bố trí khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trong căn hộ.
  • Chung cư, toà nhà dự án bất động sản thường đi kèm các tiện ích khép kín phục vụ cho cư dân như Gym, công viên, hồ bơi, khu vui chơi trẻ em...
  • Tuỳ theo từng dự án, căn hộ có thể bàn giao thô, hoặc hoàn thiện cơ bản có sàn gỗ, tường, trần, tủ bếp, thiết bị vệ sinh...
  • Căn hộ Penthouse là căn hộ thuộc tầng cao nhất của toà nhà, cao ốc.
  • Căn hộ Duplex (thông tầng) là căn hộ có độ cao từ 2 tầng trở lên
  • Tiện ích thường có tại các chung cư cao cấp trên thị trường: Vị trí tốt; An ninh 24/7; Cây xanh hồ bơi, gym, siêu thị, cửa hàng , cafe, nhà hàng , spa, khu vực bbq, trung tâm thương mại, công viên, bãi đậu xe, lễ tân, sân tennis, sân thể thao, phòng đọc sách, vườn treo, Jacuzzi  video call, phòng cộng đồng, phòng karaoke, khu vui chơi dành cho trẻ em.

 

Office tel 

  • Là một chủng loại sản phẩm “lai” giữa căn hộ và văn phòng
  • Vừa có thể ở và kinh doanh dưới dạng văn phòng kinh doan
  • Mục đích chính: đầu tư khai thác cho thuê
  • Đặc điểm: Nằm trong các dự án có vị trí trung tâm
  • Diện tích nhỏ, thường là 1 phòng ngủ hoặc studio
  • Có những phòng chức năng sinh hoạt cơ bản của căn hộ

 

Căn hộ dịch vụ (serviced apartment/condotel)

  • Condotel được thiết kế giống như một khách sạn hạng sang nhưng có chủ sở hữu riêng, thuê trong thời gian ngắn hoặc dài hạn và có đầy đủ bếp ăn, dụng cụ nấu nướng, phòng khách, phòng ngủ, phòng tắm…đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt của người sở hữu.
  • Condotel/ serviced apartment có đầy đủ các tiện ích và dịch vụ của một khu resort hay khách sạn cao cấp nhằm mang đến cho khách hàng một cuộc sống hoàn hảo với những giá trị sống thời thượng, đẳng cấp.Khách hàng có thể được mua quyền sở hữu và sử dụng căn hộ.Bạn sẽ phải trả một khoản tiền cho việc sở hữu và được cấp giấy chứng nhận sở hữu sổ hồng giống như căn hộ chung cư. Điều khác so với căn hộ là bạn có một đội ngũ quản lý chuyên nghiệp làm nhiệm vụ chăm sóc, bảo vệ và cho thuê Condotel.

 

Đất nền dự án

  • Được phê duyệt của UBND cấp tỉnh trở lên cho phép được bán dưới dạng đất nền (cắm móc phân lô)
  • Phải đảm bảo được quy chuẩn hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, những tiện ích theo quy chuẩn và quy mô của dự án.
  • Vị trí nằm bên ngoài thành phố
    • Quy mô: thường có quy mô lớn
    • Chủng loại: nhóm nhà phố, biệt thự...
    • Tùy theo dự án mà bắt buộc phải xây dựng nhà ở hay được phép bán đất nền.

 

Đất nền phân lô

  • Là dạng đất nền được phân lô, tách thửa từ một hay nhiều phần đất lớn.
  • Thường được đầu tư bởi những cá nhân hoặc công ty nhỏ.
  • Thông thường sẽ không kèm theo hệ thống hạ tầng kỹ thuật và tiện ích Mua bán theo dạng chuyển nhượng
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  
  • Vị trí: nằm tại các quận xa trung tâm
  • Quy mô: thường có quy mô nhỏ
  • Được phép tự do xây dựng theo chuẩn quy hoạch của khu vực

 

Nhà phố dự án

  • Là nhóm sản phẩm nhà phố xây sẵn thuộc các dự án khu dân cư, khu đô thị được phê duyệt của UBND cấp tỉnh trở lên.
  • Thông thường sẽ kèm theo những tiện ích nội khu phù hợp cho cuộc sống hằng ngày
  • Bao gồm: Nhà phố, nhà phố thương mại, biệt thự... được xây dựng theo quy hoạch chung.

 

Nhà phố lẻ

  • Là nhóm sản phẩm nhà phố nằm trong khu dân cư hiện hữu
  • Việc xây dựng sẽ tuân thủ quy hoạch kiến trúc của địa phương
  • Nhóm sản phẩm này bao gồm nhóm sản phẩm nhà phố chung “sổ hồng”

 

Biệt thự đơn lập (thuộc dự án hoặc không thuộc dự án)

  • Biệt thự đơn lập có kiến trúc độc lập tạo thành một chỉnh thể, hình khối riêng biệt. Bốn mặt biệt thự đều có mặt thoáng nhất định. Kiến trúc của bốn mặt này nhìn rất tổng thể và hài hòa và có thể chia công năng của mỗi mặt như mặt trước, mặt sau, mặt bên phải và bên trái.
  • Biệt thự đơn lập được xây dựng giữa một lô đất có tường rào bao quanh. Phần xây dựng biệt thự không được tiếp giáp với bất kỳ mặt tường rào nào của lô đất. Và khoảng cách của phần xây dựng biệt thự đến tường rào cần đủ rộng để người đi lại một cách bình thường. Thông thường xung quanh phần diện tích đất trống này thường được trồng cây, tiểu cảnh, sân vườn… làm tôn vẻ đẹp của căn biệt thự và cũng là không gian sinh hoạt ngoài trời của gia chủ.

 

Biệt thự song lập

  • Biệt thự song lập có kiến trúc phụ thuộc vào một căn biệt thự bên cạnh để tạo thành một tổng thể kiến trúc. Thông thường là hai căn biệt thự ốp cạnh vào nhau. Nhìn thoáng qua thì giống như một căn biệt thự nhưng lại là hai căn có thiết kế đối xứng nhau qua một cạnh trái hoặc phải.
  • Biệt thự song lập thường chỉ có 3 mặt thoáng và được xây dựng trên diện tích đất nhỏ hơn biệt thự đơn lập. Các mặt thoáng cũng đủ rộng để có thể đi lại, trồng cây, tiểu cảnh hoăc sân vườn… Cấu trúc xây dựng biệt thự song lập tuy riêng biệt nhưng là nét đối xứng của căn biệt thự bên cạnh. Vì vì cấu trúc này nên hai căn biệt thự đứng cạnh nhau phải luôn hài hòa về màu sắc, đường nét, trang trí…

 

Shophouse  

  • Shophouse là hình thức căn hộ nhà ở kết hợp với cửa hàng thương mại còn có thể gọi với tên gọi khác là nhà phố thương mại.
  • Shophouse sở hữu nhiều lợi thế và diện tích, không gian vị trí và thường chỉ có mặt tại các trung tâm thương mại hay các thành phố lớn, nơi có dân cư đông đúc, sầm uất. Dưới đây là những ưu điểm vượt trội để bạn có thể đầu tư vào shophouse.
  • Shophouse có thể dùng để:
    • Mở cửa hàng : Với lợi thế vị trí cũng như thiết kế đẹp cùng với việc tách biệt việc ở và kinh doanh được, shophouse thích hợp để mở cửa hàng, do có rất nhiều cư dân sinh sống, việc mở cửa hàng cũng sinh lời nhanh chóng.
    • Cho thuê làm văn phòng: Shophouse thường có thiết kế đẹp, nằm tại vị trí đẹp, mặt đường lớn hoàn toàn đáp ứng các tiêu chí làm văn phòng đại diện cho các công ty, tập đoàn.


2/ CÁC CHỦ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LỚN TRÊN THỊ TRƯỜNG

Novaland: Thành lập năm 1992, Novaland là một trong những nhà phát triển dự án uy tín hàng đầu của Việt Nam với hơn 30 dự án BĐS, nằm ở những vị trí đắc địa, thuận tiện giao thông, trải khắp các quận của Tp. Hồ Chí Minh. Dự án đầu tay của Novaland là Sunrise City (Quận 7).

Capitaland: CapitaLand là một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Châu Á. Được niêm yết với trụ sở chính tại Singapore, với danh mục đầu tư đa dạng 85 tỉ đô Singapore tính tới 30 tháng 9 năm 2017, bao gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khu phức hợp và quỹ đầu tư bất động sản (REITs). Hiện diện trên hơn 150 thành phố, 30 quốc gia, tại hai thị trường chính là Singapore và Trung Quốc, sẽ tiếp tục mở rộng sang Việt Nam và Indonesia.

Keppel Land: Là một trong những Công ty bất động sản hàng đầu Châu Á, Keppel Land được ghi nhận với danh mục đầu tư bất động sản chất lượng bao gồm các dự án dân cư cao cấp đạt nhiều giải thưởng, các dự án thương mại cao cấp, cũng như các tiêu chuẩn cao về quản trị doanh nghiệp và tính minh bạch. Công ty hiện diện tại nhiều quốc gia rộng khắp Châu Á, với thị trường trọng tâm là Singapore và Trung Quốc; Việt Nam và Indonesia là các thị trường đang tăng trưởng. Tại Việt Nam, Keppel Land là một trong những nhà đầu tư bất động sản tiên phong và lớn nhất với danh mục đầu tư đa dạng tại Hà Nội. TP.HCM, Đồng Nai và Vũng Tàu

Đất Xanh: Xuất thân từ công ty môi giới BĐS, Đất Xanh phát triển thành chủ đầu tư với hàng loạt dự án căn hộ (quận 7, Thủ Đức) và đất nền (Đồng Nai).

Phú Mỹ Hưng: là liên doanh giữa Công ty Phát Triển Công Nghiệp (KCX) Tân Thuận và công ty CT&D (Đài Loan). Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, sản phẩm của công ty này, được mệnh danh là khu đô thị hiện đại bậc nhất Việt Nam với hệ thống hạ tầng, tiện ích hoàn chỉnh, được đông đảo giới đầu tư trong - ngoài nước, lẫn những khách hàng mua để ở yêu thích và gắn bó lâu dài.

Vạn Thịnh Phát: Công ty cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát (VTP Group) là một tập đoàn đầu tư tư nhân thành lập năm 1992 có trụ sở chính tại Tp. HCM, chuyên đầu tư vào các lĩnh vực bất động sản, F&B, khách sạn, dịch vụ tài chính và cơ sở hạ tầng. VTP hiện sở hữu rất nhiều bất động sản có vị trí đắc địa tại Tp. HCM, trong đó phải kể đến 5 dự án/tòa nhà trên phố đi bộ Nguyễn Huệ, chiếm 1/3 diện tích khu đất “vàng” đắt đỏ nhất Tp. HCM.

Thảo Điền Investment: Công ty CP Đầu tư Thảo Điền, với thương hiệu bất động sản cao cấp Masteri, đã ra mắt dự án đầu tiên Khu dân cư cao cấp Masteri Thảo Điền. Dự án Masteri Thảo Điền sở hữu vị trí đẳng cấp, quy mô lớn và có sức ảnh hưởng đến sự phát triển của khu Đông – TP. HCM.

Vingroup: Vingroup là tập đoàn kinh tế tư nhân hoạt động đa ngành nghề, với thương hiệu bất động sản Vinhomes. Vinhomes hoạt động trong lĩnh vực phát triển, chuyển nhượng và vận hành bất động sản nhà ở phức hợp phân khúc trung và cao cấp. Các dự án của Vinhomes đều có vị trí đắc địa tại các tỉnh thành trọng điểm trên toàn quốc. Tại Tp. HCM, các dự án điển hình là Vinhomes Bason, Central Park và Vincity.

Hưng Thịnh: Hưng Thịnh Corp hiện có mạng lưới 18 công ty thành viên, 3 văn phòng đại diện cùng hệ thống 8 sàn giao dịch quy mô hơn 2,000 nhân viên hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và phân phối dự án. Hưng Thịnh phát triển phân khúc căn hộ trung và cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền - biệt thự.

Quốc Cường Land: Công ty Cổ phần đầu tư Quốc Cường Land hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, phát triển Bất động sản. Là một thành viên của Tập đoàn Quốc Cường Gia Lai (HOSE:QCG), Quốc Cường Land có kinh nghiệm hơn 10 năm trong việc xây dựng, kinh doanh các dự án bất động sản thuộc nhiều phân khúc: khu dân cư, đất nền, căn hộ, khu phức hợp thương mại, tòa nhà văn phòng, khu nghỉ dưỡng.Thế mạnh của Quốc Cường Land đến từ quỹ đất sạch nằm ở các vị trí chiến lược, nguồn nhân lực dày dặn kinh nghiệm và tư duy đổi mới sáng tạo. Hiện công ty có hơn 10 dự án đang tập trung phát triển tại quận 2, khu Nam Sài Gòn - Phú Mỹ Hưng, quận 5, quận 8 và thu hút hơn 200 nhân sự.

Hoàng Anh Gia Lai: HAGL là tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành, trong đó BĐS là lĩnh vực tiên phong. HAGL tập trung phát triển phân hộ căn khúc trung cấp trở lên, chủ yếu tại các tỉnh phía Nam và một số dự án tại Myanmar và Bangkok.

Đại Quang Minh: Thành lập năm 2011, Đại Quang Minh hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển hạ tầng và phát triển dự án BĐS tập trung tại các tỉnh phía Nam. Dự án nổi bật nhất của Đại Quang Minh tại Tp. HCM là Khu đô thị Sala (Thủ Thiêm, Q2).

Thuận Việt: thành lập năm 1999, Thuận Việt là một trong những tổng thầu chuyên nghiệp tại Việt nam được nhà đầu tư lựa chọn và đánh giá cao. Năm 2003, Thuận Việt chính thức tham gia thị trường BĐS bằng việc tham gia thành lập tập đoàn SSG - nhà đầu tư tiên phong trong các dự án chung cư cao cấp tại Tp. HCM. Dự án điển hình của Thuận Việt là dự án New City (Thủ Thiêm, Q2). 

 

3/ PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Pháp lý dành cho người Việt Nam:

  • Đối với khách hàng là người Việt Nam, khách hàng có thể mua và sở hữu lâu dài tất cả các sản phẩm bất động sản, ngoại trừ một số sản phẩm đặc thù có quy định thời gian sở hữu của từng chủ đầu tư (ví dụ: thông thường officetel sẽ được sở hữu 50 năm).

Pháp lý dành cho người nước ngoài, Việt kiều:

  • Đối với khách là người nước ngoài, Việt kiều, khách hàng chỉ có thể mua các sản phẩm bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư với thời hạn sở hữu là 50 năm.
  • Trường hợp mua bán chuyển nhượng, thì khách hàng chỉ có thể mua lại từ người nước ngoài, không được mua trực tiếp từ người Việt Nam.
  • Trường hợp khách hàng có giấy chứng nhận kết hôn với vợ/chồng là người Việt Nam thì có thể tham gia mua bán bình thường như người Việt Nam. 

 

4/ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN

Các loại phí thuế nộp khi mua bất động sản từ chủ đầu tư:

  • Phí bảo trì 2%
  • Phí quản lí (thường là 1 năm)

Các loại phí, thuế nộp khi mua chuyển nhượng:

  • Thuế thu nhập cá nhân 2% đối với người bán
  • Thuế môn bài 0.5% đối với người mua

Tính lãi suất vay bất động sản:

  • Lãi suất cho vay bất động sản tuỳ thuộc các chính sách của chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh dự án. Tuy nhiên, với cách tính dưới đây, các bạn có thể nhẩm tính nhanh số tiền khách hàng dự kiến trả hàng tháng để vay mua căn hộ.

Ví dụ tính lãi suất vay:

  • Căn hộ giá 4 tỉ
  • Khách hàng có sẵn 2 tỉ
  • Dự định vay 2 tỉ trong 20 năm
  • Lãi suất cho vay trung bình là 10%/năm
  • Số tiền gốc phải trả hàng tháng = 2 tỉ / 240 tháng = 8.3 triệu
  • Số tiền lãi phải trả hàng tháng = 2 tỉ x 10% / 12 tháng = 16.7 triệu
  • Tổng số tiền phải trả hàng tháng = 8.3 + 16.7 triệu = 25 triệu

Tính hiệu suất đầu tư cho thuê căn hộ theo năm:

  • Căn hộ mua giá 3 tỉ, chi phí làm nội thất 500tr.
  • Giá cho thuê trung bình 1,200 USD, tương đương 27.3 triệu
  • Tổng doanh thu năm = 27.3 triệu x 12 tháng = 327.6 triệu
  • Tổng chi phí = 3 tỉ + 500 triệu + 27.3 triệu (phí môi giới) = 3.5273 tỉ
  • Hiệu suất cho thuê = Tổng doanh thu năm / tổng chi phí x100% = 9.3% (mức hiệu suất khá tốt so với lãi suất tiền gửi tại ngân hàng ~7-8%/năm)

 

5/ PHONG THUỶ BẤT ĐỘNG SẢN

Thông thường khi tư vấn khách hàng mua sản phẩm bất động sản, chuyên viên tư vấn cần hỏi chi tiết về thông tin khách hàng, trong đó có thông tin về năm sinh để tư vấn cho khách hàng chọn được sản phẩm có hướng phù hợp. Trong phong thủy hướng được chia thành Đông Tứ Trạch và Tây Tứ Trạch

  • Đông Tứ Trạch: Đông, Đông Nam, Nam, Bắc
  • Tây Tứ Trạch: Tây, Tây Bắc, Tây Nam, Đông Bắc

Có nhiều quan điểm về việc chọn hướng để tính Đông Tứ Trạch hay Tây Tứ Trạch. Có thể tính theo hướng ban công, hướng cửa chính, ở chung cư có người tính theo hướng cổng của dự án, ... Tuy nhiên, cách tính thông thường và được nhiều người chấp nhận phù hợp nhất là tính theo hướng cửa chính của căn hộ / ngôi nhà. 

Ngoài ra, có một số điểm lưu ý liên quan đến bố trí căn hộ mà chuyên viên tư vấn cần chú ý để tư vấn cho khách tốt hơn:

  • Về hình dạng, nên chọn những căn hộ có hình dạng vuông vức, tránh những căn méo mó hoặc bị khuyết những góc quá lớn, vừa không tốt về phong thủy, vừa khó khăn trong việc sắp đặt nội thất bên trong
  • Cửa chính của căn hộ không nên đối diện với cửa chính của căn hộ khác
  • Nên bố trí cửa trước và cửa sau lệch nhau, không nên nằm trên một đường thẳng
  • Cửa chính không bị lối đi hay hành lang đâm thẳng vào nhà
  • Cửa chính không đối diện ngay cửa thang máy hoặc khoảng trống trước cửa chính nhiều người thường xuyên qua lại
  • Cửa chính mở ra không nên đâm thẳng vào phòng khách và nơi sinh hoạt chung của cả nhà
  • Bếp bố trí cạnh nhà vệ sinh, vừa không hợp vệ sinh vừa xấu về mặt phong thuỷ
  • Cửa phòng vệ sinh không nên bố trí đối diện cửa phòng ngủ
  • Tivi và gương không nên chiếu vào giường ngủ
  • Giường ngủ đặt hợp hướng gia chủ, không đặt đầu giường giáp tường phòng vệ sinh và không đặt dưới các xà dầm của trần nhà 

Hỗ trợ 247

  • Xin vui lòng gọi điện hoặc gửi email cho chúng tôi nếu bạn chưa tìm thấy thông tin cần thiết:
    Hotline: 0933123088
    Email: admin@novazon.vn